«Строительный пузырь» может лопнуть

За прошлый год в России введено 178 млн кв. м недвижимости, из них 136 млн – жилые здания. Такие данные привел вице-премьер Марат Хуснуллин.

Кто чаще покупает квартиры, и какие именно? Кто их строит и как? Сколько жилья остается нераспроданным? Какие тенденции на рынке коммерческой и некоммерческой недвижимости присутствуют и чего нам ждать? Об этом наш корреспондент беседует с экспертом строительного рынка, известным представителем строительной отрасли, создателем и учредителем ряда строительных компаний, экспертом Центра ПРИСП Геннадием Якубовым.

– Геннадий Александрович, расскажите, какой тренд наблюдается на рынке недвижимости в крупных городах? Популярны квартиры малой площади и застройщики наполняют ими рынок, или застройщики стараются наиболее выгодно продать квартиры большей площади?

– По моему наблюдению, активно и чаще покупают квартиры малой площади. Причина – отсутствие финансов, сложности с получением ипотеки и дальнейшими выплатами по ней. «Застолбиться» в мегаполисе непросто. Но в последние годы это стараются сделать многие. Поэтому квартиры активно приобретают мигранты, жители городов с периферии, которые, по сути, относятся к «вымирающим» территориям. И этот процесс, похоже, не остановить.

Средняя цена предложения одного квадратного метра московской недвижимости на вторичном рынке на 31 декабря 2024 года составила 296 336 рублей, а, например, в Шуе Ивановской области квадратный метр стоит в среднем 27 000 рублей. Разница колоссальная. С учетом постоянного оттока населения из малых городов и развития городских агломераций этот тренд будет сохраняться, в очередной раз подчеркивая социальное неравенство.

Коренные москвичи чаще покупают квартиры для сдачи в аренду. На этом рынке тоже в ходу небольшие квартиры: студии, однокомнатные, двухкомнатные. Другие приобрели квартиры большой площади, оформили ипотеку, набрали долгов, а ремонт сделать не могут. Такое тоже есть.

– Каков, по вашим оценкам, финансовый потенциал у людей, нуждающихся в покупке квартиры?

– Он плачевный, с учетом роста ставок по ипотеке. И чем дальше, тем меньше потенциальных покупателей, которые могут позволить себе приобретение квартиры, особенно в крупных городах.

– Многие, если не все, сталкиваются с выбором: покупать квартиру в ипотеку или снимать. Какие рекомендации дали бы вы в этом случае?

– Покупать! Это, конечно, решение более дальновидное: жилье останется в собственности, перейдет детям и внукам. Но, учитывая нестабильность и присутствие разного рода экономических рисков, вряд ли это выгодно. При действующей ипотечной ставке я бы не раз обдумал решение о покупке.

Тенденция на рынке как эконом, так и элитной недвижимости сохраняется – это повышение стоимости, несмотря на дорогую ипотеку. Причин может быть несколько, но не это главное: вкладываться в недвижимость по-прежнему выгодно.

– Есть льготная ипотека, в основном для семей с детьми. Но и эта категория покупателей недвижимости крепко задумывается о приобретении собственного жилья…

– Нельзя исключить инфляцию, болезнь кормильца, внезапные поломки домашней техники (стиральной машины, варочной поверхности и пр.). В наше время берут кредит даже для того, чтобы собрать ребенка на 1 сентября, так что накопить на квартиру с честных зарплат очень сложно. Добавим к этому неоправданно высокие кредитные ставки и «космическую» стоимость квартир. Я не хочу сказать, что в наше время честному человеку купить квартиру невозможно, но, к сожалению, 90% россиян такой возможности в настоящее время не имеют.

– Насколько сильная сейчас конкуренция между застройщиками? Что им в текущих условиях, когда продажи готового и строящегося жилья по итогам минувшего года снизились, помогает выжить? Каковы убытки застройщиков?

– Убытки могут терпеть небольшие застройщики. А крупные (их не так много, но они есть), у которых есть еще и параллельный бизнес, например, производство стройматериалов, красок и пр., не встречаются с проблемами. Они работают в разных регионах, реализуют разные проекты, и именно за счет этого выходят «в плюс».

– Вопрос о качестве построенного и строящегося жилья. Покупатели активно предъявляют иски к качеству квартир, в том числе и по отделке. Некоторые застройщики говорят о так называемом потребительском экстремизме…

– Если бы застройщик изначально выполнял свои обязательства по качеству материалов, придерживался действующих норм и ГОСТов, а на стройках не было бы воровства, не было бы и проблем с клиентами, их зачастую оправданных претензий. В домах, которые сейчас строятся, жить трудно. Я говорю про не такие теплые стены, не такой крепкий каркас несущих стен и много других нюансов. Современная стройка отличается от стройки советских времен. Сейчас «человейников» можно настроить за год несколько штук. Это бизнес, а не работа для того, чтобы сделать жизнь граждан уютнее и приятнее.

– Правильно ли говорить, что бюджетное (доступное, рядовое) жилье значительно проигрывает в качестве «сталинкам», другим постройкам прошлого века?

– Правильно. Раньше дома строили умные люди. Например, выдерживалась определенная толщина стен. Зимой стены не выпускают теплый воздух, а летом в них было прохладно. Строители считали каждый сантиметр каждого используемого материала. Сейчас это не всегда так. Когда меня спрашивают, как выбрать квартиру, советую: на вторичном рынке.

Конечно, есть дома премиум-класса, и там дела обстоят чуть лучше. Но если «джамшуд» ранее строил дома эконом-класса, а потом его позвали строить жилье премиум-класса, он будет строить точно так же. Потому что по-другому не умеет.

– Геннадий Александрович, бытует мнение, что строительный бизнес – это один из самых коррумпированных бизнесов. Количество земельных участков в городах ограничено, а строить хотят многие, что и создает предпосылки для мздоимства. Так ли это?

– Это порочная практика, местами сумма «отката» может доходить до 30%, что потом ложится дополнительным обременением на покупателей жилья. Считаю, что государству, которое стремиться стать социальным, надо плотнее взяться за решение этой проблемы, хотя бы таким образом помочь своим и без того не самым богатым гражданам.

– Поговорим об иностранцах, о гастарбайтерах. Именно мигранты, по большей части, заняты на стройке. Почему?

– Раньше стоимость их работы была низкой, и застройщикам было выгодно пользоваться их услугами. Сейчас услуги очень недешевые, а качество работы вызывает все больше вопросов. Вряд ли гастарбайтер из Центральной Азии сможет хорошо замесить раствор и положить плитку, если он даже не может прочитать то, что написано на упаковке. Возникают вопросы и к дисциплине.

На строительном рынке большая нехватка кадров, но застройщики, которые заинтересованы в результате и качестве, все чаще и чаще отказываются от услуг мигрантов. В данном деле, по моему мнению, важен подход руководителя. Какие условия он создает сотрудникам – предоставление спецодежды, жилья, соцгарантий, – такой и результат будет у коллектива. Было время, когда некоторые застройщики в погоне за снижением издержек, нанимали нелегальных мигрантов. Хорошо, что сейчас государством предпринимаются дополнительные меры по противодействию этим процессам, но, мне кажется, что можно сделать и больше, и лучше в этом направлении. Наши дома – это наша безопасность, и в ней мы должны быть уверены.

– Можно ли сказать, что рынок нового жилья, когда строят-строят-строят, искусственн раздут?

– Считаю, что рынок жилья не просто раздут. Это огромный мыльный пузырь, который, лопнув, заставит ощутить последствия этого схлопывания каждого нашего гражданина. Надо строить не только там, где выгодно, но и там, где нужно. Пример – пострадавшие в результате террористических атак укронацистов территории и отдельные населенные пункты. И таких социально ответственных застройщиков, которые работают на подобных объектах, государство должно поощрять.

Сейчас же в многочисленных столичных новостройках пустые квартиры ждут своих клиентов; простаивая, они несут убытки застройщикам, вынужденным потом относить их на стоимость нового жилья. Это невыгодно никому.

– Как выбрать застройщика потенциальному покупателю?

– Поможет сарафанное радио. Отталкивайтесь от рассказов о счастливом приобретении своих друзей и знакомых. Можно потратить время на изучение застройщиков. Я бы выбирал жилье от не самого крупного застройщика. Изучите условия, которые будут предложены: предоплата, процент по ипотеке. Нюансов много. Не торопитесь с выбором. Покупка жилья – крайне ответственное решение. И погода в вашем доме, как известно, важней всего.