Льготная ипотека не решает системных рыночных проблем

Экономический обозреватель журнала «Монокль», ведущий канала «Графономика», эксперт Центра ПРИСП Евгений Огородников – о дисбалансах на рынке жилья, порождаемых льготной ипотекой.

60% сделок с ипотекой в России происходят с привлечением льгот. То есть кто-то где-то купил себе квартиру или дом, а оплачиваем эту покупку мы с вами через свои налоги, что само по себе уже нонсенс. А в условиях СВО и острого дефицита бюджета — вообще непозволительная роскошь.

К середине 2025 года портфель льготных ипотечных кредитов превысил 12 трлн рублей. В него входят льготная ипотека под 8% для всех (ее уже перестали выдавать), 7%-я семейная ипотека, дальневосточная ипотека под 2%, аналогичная программа для восстановления новых регионов и другие отраслевые программы - IT, сельская и т.п.

Несложно посчитать, порядок цифр в которые обходятся Минфину субсидирование портфеля. Предположим, что средняя ставка по всем выданным льготным ипотекам — 7%, при ключевой ставке в 2025 году — 19%. Итого Минфин РФ вынужден компенсировать российским банкам около 12% разницы между ставкой ЦБ и выданными кредитами на покупку жилья +2,5 п.п. премии. Переводя в абсолютные цифры — 1,8 трлн рублей в год. Гигантская, всё время растущая величина, перечисляемая напрямую из бюджета банкам.

Если бы не было программ льготной ипотеки, российский Минфин мог бы легко обойтись без роста НДС в следующем году, дополнительные сборы от которого должны составить около 1,4 трлн рублей.

При всей дороговизне для бюджета льготная ипотека не решает системных рыночных проблем: жилье не стало доступнее, оно не стало массовым продуктом, а в России не произошел кардинальный скачек в обеспеченности квадратными метрами на человека.

Однако вертолетные деньги привели к значительным дисбалансам на рынке жилья:

- Во-первых, в России не стали строить значительно больше многоквартирных домов (МКД). Целевые значения Минстроя, обосновывающие запуск льготной ипотеки в майских указах президента на 2024 год, — 80 млн квадратных в МКД в год. В 2024 году по факту в России было сдано в эксплуатацию 45,5 млн кв. м МКД, и это с учётом новых регионов.

- Во-вторых, льготная ипотека привела к резкому росту стоимости квадратного метра на первичном рыке. При этом строить качественнее не стали. Скорее, начали возводить больше массового жилья на выселках по неадекватно завышенным ценам. Но первичка обогнала по стоимости вторичку на 30–50%. Такое есть только у нас и кажется еще в ОАЭ! В остальных странах мира, первичное жилье дешевле вторичного, ибо не надо ждать когда построят, а значит не надо нести риски строителя.

- В-третьих, чтобы потребитель мог уместиться в лимиты льготной ипотеке, строители стали уменьшать площадь жилья - лотов на продажу. В итоге в квартире, купленной по семейной ипотеке, нормальная семья из трех человек (не говоря уж о четырёх или пяти) не помещается.