Член ЦПК Партии любителей пива, доктор права, адвокат Вячеслав Плахотнюк в интервью радио «Спутник Санкт-Петербург» – о «схеме Долиной». Видео можно посмотреть по ссылке здесь.
– Хочется начать с темы, которую обсуждают все – это подробности по делу Ларисы Долиной. Адвокат Полины Лурье заявила, что Долина живет еще в квартире, несмотря на решение Верховного Суда, который определил, что она находится в квартире незаконно и должна ее покинуть, потому что жилье принадлежит Полине Лурье по решению суда. Известно, что Лариса Долина действительно находилась под воздействием мошенников, есть подтверждение психиатрической экспертизы, но в то же время есть определение Верховного Суда, опубликованное. Там, в частности, сказано, что заблуждение Долиной о том, что она продает квартиру фиктивно, не может быть основанием для признания сделки недействительной. Долина с ее уровнем опыта должна была осознавать наличие правовых последствий и, соответственно, недобросовестного поведения покупательницы Полины Лурье тоже не было. Что вы думаете по всем этим поводам? Какая ваша общая оценка данной ситуации?– Мы здесь видим целый комплекс вопросов и целый комплекс проблем, который Верховный Суд разрешил применительно к этому делу. Они носят общий характер и могут быть использованы в других подобных делах при определении границ возможного в рамках подобного типа споров.
Было два иска. Первый – о том, чтобы выселить Долину и ее дочь из квартиры, которую Лурье купила, а второй был связан с действительностью договора купли-продажи. Верховный Суд РФ
поставил точку в споре о действительности договора купли-продажи, он принял решение о том, что договор сохраняет свою силу, и те основания, которые были приведены стороной Долиной в обосновании позиции, что сделка ничтожна и была совершена ей под влиянием критически важных заблуждений, Верховным Судом не были поддержаны. Второй иск о выселении был рассмотрен судами, в данном случае Хамовническим судом Москвы, Мосгорсудом и вторым кассационным судом общей юрисдикции как производный от действительности сделки и было отказано в выселении, на днях Верховный Суд поставил точку в действительности сделки и обязал Московский городской суд – апелляционный суд по отношению к этому спору – вернуться к рассмотрению вопроса о выселении. Вероятно, что судьба этого иска уже предопределена и, скорее всего, Мосгорсуд примет решение о выселении Долиной и ее дочери из этой спорной квартиры.
– А вот здесь возникает вопрос, точка точно поставлена или все-таки Лариса Долина, ее адвокаты, могут инициировать какой-то новый процесс? Или это уже невозможно?– В силу статуса Верховного Суда в рамках нашей судебной системы его решение является окончательным.
– Апелляции быть не может?– Верховный Суд уже кассация, он уже как бы следующая инстанция по отношению к апелляции, апелляция – это был Московский городской суд. Закон допускает возвращаться к рассмотрению гражданского дела по вновь открывшимся и новым обстоятельствам. Но они должны возникнуть сегодня. Не видится пока такого способа. Недавно состоявшееся решение Верховного Суда уже опубликовано. И каждый может с ним ознакомиться. Что касается выселения, я думаю, что Мосгорсуд в ближайшие дни рассмотрит это дело, и Долину выселят из занимаемой квартиры.
– У меня возник вопрос, может быть обывательский, а сколько времени человек может находиться в квартире, если уже есть решение суда, что ты должен эту квартиру покинуть? У Долиной есть какое-то время, там еще быть, или она должна была тут же съехать оттуда?– Я думаю, это предмет переговоров, когда нормально совершаются сделки, продавец и покупатель согласуют этот момент, чтобы комфортно было и тем и другим. Применительно к этой ситуации, сейчас уже вступление в силу решения Мосгорсуда, этой апелляционной инстанции происходит немедленно. Думаю, они договорятся, если нет, то будет исполнительное производство, будут приставы, будет принудительное выселение.
– Эта тема всех взволновала, потому что у людей возник простой вопрос, а как же покупать жилье, как его продавать? Ведь могут всюду подстерегать опасности. Известно, например, что в Санкт-Петербурге прошло более 50 судов по мотивам схемы Долиной. За последние два года наши суды рассмотрели 52 таких дела, и в 29 случаях квартирный вопрос был решен в пользу «Долиных». Верховный Суд сейчас готовит целый обзор по сделкам с недвижимостью на фоне этого резонансного дела. Над документом работают коллегии по гражданским, административным, экономическим делам. Наверное, это будет такой кейс для юристов, чтобы они понимали, как дальше применять его в судебной практике. Не нужен ли нам был раньше подобный документ?– Судебная практика формируется по факту возникновения проблем. Вот у нас есть закон, соответствующие статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, которые позволяют оспаривать сделки, признавать их недействительными и ничтожными. И этот закон до какого-то момента работал, и практика судебная не формировалась искаженная, не было этих конфликтов, такого количества проблемных сделок, которые сейчас уже вышли из-под контроля, судя по всему. Тысячи дел называются, тысячи людей потеряли и деньги, и возможность переехать в приобретенную ими недвижимость. Это стало государственной проблемой. Именно поэтому Верховный Суд повел себя следующим образом: 2 декабря была внесена жалоба, 3 числа дело было истребовано, а уже 4 декабря судья Верховного Суда вынес дело на рассмотрение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда. Это экстраординарные сроки, это суперсрочное прохождение дела в Верховном Суде.
Я думаю, что юристы не назовут второго такого примера по гражданскому спору. Такую скорость в Верховном Суде мы не помним за много-много лет, наверное, вообще не было такого никогда. Поэтому, конечно, государство сегодня пришло к выводу, что все, уже хватит. Есть какая-то критическая масса накопившихся проблем, и пленум Верховного Суда, как единственная инстанция, имеющая полномочия давать разъяснениям судам по вопросам правоприменительной практики, взял эту проблему на контроль. Будет пленум, который разъяснит узкие места, проблемы толкования применения закона, которые привели к такому массиву, в общем-то спорных, мягко говоря, судебных актов и к такому массовому нарушению прав граждан в сфере недвижимости. Квартира для нашего человека, жилье вообще для любого человека – это принципиально важный жизненный вопрос. Поэтому суды в этом вопросе должны работать четко, предсказуемо, прозрачно, по совершенно понятным людям критериям и алгоритмам.
– Вы сказали про предсказуемость, очень хорошее слово. Мы же понимаем, что до этого три инстанции нижестоящих судов вынесли другое решение, судя по которому Полина Лурье должна была оставаться ни с чем. При этом у нас есть решение Верховного Суда, и как будто бы все стало на свои места, люди наконец-то выдохнули, справедливость восторжествовала, наконец-то Полина Лурье получит свою квартиру. Но здесь хочется понять, что в таких случаях может быть самым главным доказательством добросовестного приобретения квартиры покупателем, именно по закону Российской Федерации? То есть, на что здесь опирался в первую очередь суд, как он доказал, что сделка была действительной и покупатель был добросовестным и добропорядочным?– Здесь две стороны. Сделка – это договор. В данном случае договор купли-продажи. Это две стороны минимум, есть сторона продавца, есть сторона покупателя. Суды до Верховного Суда исследовали подробно состояние физическое, эмоциональное, информированность продавца, обсуждали вопрос о том, что с Долиной не так. Да и в рамках уголовного дела эти экспертизы проводились, деструктологическая экспертиза, политологическая, суд выяснял ее ценностные установки, жизненную ориентацию, отношение к сегодняшней текущей политической, социальной действительности, была экспертиза психолого-психиатрическая. Вторая больница московская проводила эту экспертизу и говорила, что да, мол, нестабильное состояние, она не в полной мере могла осознавать…
То есть все было сконцентрировано на Долиной. Верховный Суд сказал, поскольку это цивильный (гражданский) процесс, должна быть состязательность сторон, суд должен в равной мере соотнести и учесть интересы как продавца, так и покупателя. Как со стороны Долиной, так и со стороны Лурье. И он не нашел дефектов в поведении Лурье, в ее отношении к этой сделке, в истинности ее намерений. Она была добросовестным человеком, не было изъяна в ее поведении. Добросовестность обычного человека предполагает действия логичные, последовательные, понятные обычному человеку. В этом добросовестность заключается, а не в том, что мы должны нанять армию юристов, психиатров, политологов, чтобы исследовать вашего продавца до глубины его 10 колена, его наследственности, чтобы понять, может или не может где-то у него психика дать сбой.
– То есть со стороны Полины Лурье и так было все очевидно, понятно и прозрачно. Человек захотел купить квартиру, он ее купил.– Да, она совершала действия, которые можно охарактеризовать как действия нормального, добросовестного человека, осмотрительного в той степени, в какой требуется осмотрительность в такого рода делах. Ведь Долина же тоже не просто бабушка, которая сидит у телевизора (не хочу здесь никого обидеть), это индивидуальный предприниматель, всю жизнь она в политике, всю жизнь на сцене, на виду. И, в общем, ни у кого до того момента, как этот сбой с квартирой произошел, не возникало даже и сомнений в том, что она способна на поступки, на действия, которые не осознает и которые влекут за собой последствии. Она была доверенным лицом президента на выборах 2024 года, она Народная артистка. Какие вот у нас с вами, как у обычных, простых людей, основания подозревать ее в какой-то неадекватности? Просто из-за того, что ей 70 лет? Но люди в 70 лет руководят Соединенными Штатами Америки, и даже больше им лет. У нас есть примеры разных возрастных, но вполне себе адекватных людей.
– Да, но здесь, видите, в чем дело, независимо от статуса и возраста все-таки все люди могут быть подвержены мошенническим действиям, это очевидный такой факт. И остается еще вопрос, насколько люди могут выдохнуть? Потому что все-таки есть такое дело, есть такой прецедент. Как людям покупать сейчас квартиру? Или лучше вообще сейчас не покупать ее?– Вести себя добросовестно, спокойно, осмотрительно и логично. Поведение должно быть добросовестным, логичным, то есть человек, который покупает, должен быть с чистыми намерениями, с чистым юридическим посылом, просто смотреть внимательно, что происходит. Разумным образом вести себя. Тогда суд защитит, тогда не будет оснований предъявить претензию в том, что вы хотели обмануть кого-то, что вы хотели выиграть за счет того, что ваш контрагент, (в данном случае продавец), не понимает или не ориентируется в том, что происходит. Смотрите внимательно, будьте добросовестными. Ведь Гражданский кодекс требует добросовестности от участников оборота с обоих сторон (10 статья Гражданского кодекса).
Действия добросовестными должны быть, в этой ситуации не будет проблем. А когда начинаются какие-то элементы с хитринкой, с подвохом, с каким-то контекстом недобросовестным, непорядочным, тогда и возникают эти проблемы. Я уверен, как юрист, как практикующий адвокат, закон защитит того, кто действует добросовестно. И Верховный Суд продемонстрировал нам такую позицию.
Недействительность сделки – это экстраординарная мера, это судебный акт, который приниматься должен исключительно в крайнем случае, когда очевидны дефекты на стороне понимания ситуации, на стороне продавца. В случае с Долиной это установлено не было. Вы помните фильм «Чародеи», где звучит песня про три белых коня? Впервые она прозвучала как раз в исполнении Долиной. Фильм 1982 года, где главная героиня была очарована, введена в заблуждение и действовала против своей воли. Но ведь с Долиной произошло тоже самое, не Лурье же в этом виновата.
– Как себя должен вести покупатель? Пришел он на сделку, чтобы купить квартиру, на что ему нужно обратить внимание, что должно в продавце насторожить его, на что обращать внимание, чтобы понять, что ты купишь квартиру, и потом все будет в порядке? Чтобы потом не бегать по судам и доказывать, что ты добросовестный покупатель. Что должно смутить человека?– Непоследовательность действий.
– А что значит непоследовательность действий?– То продаю, то не продаю, хочу так, хочу по-другому. Сегодня жилье стоит немало денег, вы должны быть готовы к тому, чтобы столь ответственный шаг совершить. Наймите консультантов, привлеките риелторов, возьмите с собой друзей или знакомых, которым вы доверяете, которые со стороны могут посмотреть на эту ситуацию, на то, что происходит и дать вам совет – послушай, остановись, здесь есть какие-то подозрительные моменты, давай подумаем, посмотрим на это еще раз. То есть мы должны себя вести разумно.
Каких-то универсальных рекомендаций не дал и Верховный суд. Он не сказал, что есть некий алгоритм, шаблон, он сказал. Что каждый раз суды должны разбираться. Каждый раз они должны вникать в конкретные обстоятельства, конкретную ситуацию, и здесь роль суда возрастает. Но и наша с вами роль никуда не девается. Если вы покупаете квартиру за 112 миллионов, вы должны быть внимательными к тому, с кем вы совершаете эту сделку. Это рекомендация общего характера.
– Да, не может быть здесь универсального совета, хотя, конечно, люди его хотят получить, они хотят какой-то универсальный совет, который их точно обезопасит, защитит. Я вас тогда спрошу вот о чем, если ты приходишь на встречу с продавцом, и при этом у тебя есть, допустим, видеокамера, можно зафиксировать этот момент, что все было в порядке, что человек по своей воле заключает этот договор купли -продажи? Это может быть решающим аргументом в суде или то, что касается аудиофиксации или видеофиксации, не может быть каким-то весомым аргументом?– Суд изучит любые доказательства, которые вы представите. Вы как сторона в процессе, если дело дойдет до суда, можете представить любые доказательства, суд даст оценку, то есть ничто не имеет заранее установленной силы. Если у вас есть доказательства, вы их предоставляете. Но если вспомнить решение Верховного Суда по делу вот Долиной-Лурье, то там Верховный Суд упоминает, что сделка совершалась в помещении «Альфа банка», действия кассиров, продавца и покупателя фиксировались на видео. Есть видеозаписи, ничего необычного не происходило. Люди просто беседуют, считают деньги, кассиры принимают деньги, выдаются какие-то расписки, ставятся подписи. Это все видно, если сделка совершается где-то в месте, которое предполагает наличие систем видеонаблюдения или присутствие третьих лиц, это и так документируется. И Верховный Суд, в принципе, об этом и говорит, что ничего в поведении Долиной в момент подписания этого договора и в момент проведения переговоров, согласования условий сделки не могло послужить для Лурье основанием усомниться в ее адекватности применительно к той ситуации, в которой они находились. И здесь Верховный Суд сказал, что суды должны учитывать интересы не только продавцов, но и покупателей, и они должны быть защищены, потому что иначе мы весь наш гражданский оборот превратим в сплошной кошмар и ужас. Люди должны верить в то, что тот, кто сидит напротив них и подписывает договор, является вменяемым, адекватным взрослым человеком. Если есть проблемы с ментальным здоровьем, то этот человек сам должен позаботиться о том, чтобы подстраховаться и каким-то образом устраниться от этой сделки и попросить тех людей, которые могут его проконсультировать, помочь ему разобраться в этой ситуации, прийти на помощь. А не продавать недвижимость, а потом отказываться от этого договора только потому, что что-то там в мотивах или в последующих действиях пошло не так уже на стадии распоряжения этими денежными средствами.
– Много было новостей о том, что люди теперь, после этого скандального дела в целом не хотят совершать какие-то сделки с людьми предпенсионного возраста, пенсионного возраста, что это якобы может быть сейчас тоже небезопасно. По вашему опыту, по вашей практике, стоит ли вот так с плеча рубить и говорить, если продает квартиру пожилой человек, я не буду ее покупать? Или это все-таки абсурдно?– Это ваше дело, у нас нет в законе таких ограничений. У нас есть понятие дееспособный, недееспособный, ограниченно дееспособный. Если человек формально дееспособен, нет решения суда о признании его ограниченно дееспособными, или недееспособным, он может выступать стороной гражданско-правовой сделки, он является полноценным участником оборота. Другое дело, когда мы вступаем в отношения с человеком, который потенциально может быть уязвим в тех или иных вопросах, связанных с распоряжением своего имущества, здесь нужно дополнительно попробовать подстраховаться, привлечь каких-то экспертов, дать дополнительное время продавцу с тем, чтобы он для себя отдал отчет в том, что он отчуждает эту квартиру, что это имущество, которое он продает. Они продают квартиру, недвижимое имущество, дорогостоящее имущество, и это делают добровольно. Дискриминировать людей только по признаку возраста, я считаю, неправильно, но здесь к ним отношение должно быть более бережное. Нужно больше времени дать на то, чтобы распорядиться имуществом, и чтобы это распоряжение было свободным.