Портал разработан и поддерживается АНО "Центр ПРИСП"
Меню
Подборка книг по политическим технологиям и электоральным процессамГосдума - база АПМ победителейКвизер - социология онлайн
28 июня 2022, 14:47

Ипотечному кризису – быть

Ипотечному кризису – быть
 
Журналист, эксперт Центра ПРИСП Евгений Огородников – о грядущем кризисе на ипотечном рынке.

Разбухая и наливаясь кровью, играет сине-лиловыми красками новый мировой ипотечный кризис. Он уже созрел, а его токсичное содержимое готово прорваться наружу, заливая всех причастных содержимым, отравляя жизнь банков, пенсионных фондов и святая святых — ФРС США.
Платеж по новой ипотеке становится неподъемным для большинства граждан США, Канады, Австралии, Новой Зеландии, Южной Кореи и нескольких европейских стран. По расчетам Bloomberg Economics, в 19 странах ОЭСР отношения цены недвижимости к ее аренде и цены на жилье к среднему доходу сегодня выше, чем они были до финансового кризиса 2008 года. При этом цены продолжают расти. Средняя стоимость дома в США в мае впервые в истории достигла 407 тыс. долларов. Даже экономисты Bloomberg, не стесняясь в выражениях, называют это пузырем.

При той ставке по тридцатилетней ипотеке, что была в США в 2018‒2020 годах, ежемесячный платеж домохозяйства по закладной составлял 1,5 тыс. долларов в месяц.

Рост цен двузначными темпами не останавливал людей от покупки недвижимости. Наоборот, ее приобретатель при исторически низкой стоимости кредита гарантировано выигрывал, так как долгосрочная инфляция оказывалась выше стоимости обслуживания долга. Естественно, это вызвало бум покупок недвижимости во многих странах и особенно в США. С середины 2020 года здесь было выдано новых ипотечных кредитов более чем на 1,5 трлн долларов, а портфель ипотечных кредитов достиг рекорда — 17,6 трлн долларов, или 84% ВВП.

Рост цен на недвижимость выгоден финансовым институтам, пасущимся на рынке ипотеки. Мало того, что он стимулирует спекулятивный спрос в условиях реальных отрицательных ставок, — многие американцы, как и россияне, ищут в недвижимости возможность сохранить накопления. Постоянно растущие цены также позволяют увеличивать стоимость залогового имущества, а это создает ощущение стабильности как для кредитора, так и для заемщика. Так и возникает пирамида: рынок ипотеки может жить и развиваться лишь в условиях постоянного роста цен.

Однако в 2022 году инфляция вынудила ФРС начать сворачивать стимулирующие меры. В результате стоимость тридцатилетней ипотеки в США резко выросла с 2‒3 до 6% годовых — это самые высокие ставки с 2007‒2008 годов. Средний ежемесячный платеж достиг 2,5 тыс. долларов в месяц. Среднее американское домохозяйство теперь не может себе позволить купить средний американский дом. Нечто подобное в 2008 году закончилось очень плачевно для среднего американского банка.

Напомним, тогда низкие ставки надули пузырь на рынке недвижимости США. Цены стали неподъемными. При этом ипотека выдавалась под плавающую ставку и без первоначального взноса практически всем желающим, включая людей без подтвержденных доходов (та самая subprime-ипотека). Свою роль сыграла секьюритизация. Американская финансовая система обожает секьюритизировать всё и вся. То есть превращать пассивы банков в ценные бумаги — и продавать их на открытом рынке. Для рынка ипотеки в США есть отдельный раздел, он называется MBS — это один из крупнейших классов активов в мире. Через покупку облигаций MBS прокредитовать американского ипотечника может буквально каждый. Чтобы держатели таких облигаций спали спокойно, гарантом по возврату долга выступают федеральные агентства. То есть в случае чего вернуть деньги по таким долгам обязуется племянники самого Дяди Сэма — Freddie Mac и Fannie Mae.

Итак, выдав subprime-кредит, банк быстро упаковывал его в ипотечную закладную и продавал со своего баланса, а полученные деньги снова выдавал в качестве кредита. Но когда ФРС начала ужесточать кредитную политику, это вызвало вначале охлаждение спроса, а потом массовые неплатежи по ипотеке и коррекцию на рынке недвижимости. Банки начали выставлять дома на торги, что еще сильнее ударило по стоимости. Для многих покупателей недвижимости ее залоговая стоимость оказалась выше реальной, и они также предпочли отказаться от обслуживания долга.

Эта была не первая коррекция на рынке недвижимости в США, но именно в тот раз она вызвала мировой финансовый кризис. Инвестициями в недвижимость США через покупку облигаций занималось огромное число финансовых институтов во всем мире. Массовые неплатежи по ипотеке в 2008 году привели к тому, что Freddie Mac и Fannie Mae очень быстро исчерпали свои возможности по обслуживанию долга и обанкротились. Обанкротились и их страховщики. Кризис перекинулся на инвесторов — банки и фонды.

Сегодня ипотечный рынок в США и еще в десятке развитых государств стоит на пороге нового 2008 года. Цены на недвижимость еще не пошли вниз, но выдача новых ипотечных займов уже встала. Уже ясно, что за этим последует: снижение цен и дефолты по долгам. Есть лишь одно отличие: в 2007 году объем всех ипотечных бумаг в США составлял порядка 7 трлн долларов. Сегодня секьюритизированной ипотеки более чем на 12 трлн долларов. Но самое неприятное в том, что 1,5 трлн из этих бумаг находятся на балансе ФРС США, и скоро у держателей доллара появится вопрос: как там себя чувствует собственный капитал Федрезерва?

Кризис 2008 года разрешил Дядя Сэм. Он за свой счет пролечил американские банки, спас от банкротства Freddie Mac и Fannie Mae и т.д. Однако тогда финансовые возможности позволяли ему разбрасываться деньгами: соотношение долга к ВВП США составляло лишь 67%. Спустя 13 лет долг достиг 137% ВВП, и минфин США уже сам де-факто банкрот. Мировая долларовая система стоит на пороге величайшего кризиса долгов всего — государств, частного сектора, корпораций. Хорошего выхода для доллара и валют его сателлитов: евро, канадского и австралийского долларов, иены — нет.

Ранее опубликовано на: https://expert.ru/expert/2022/26/ipotechniy-rynok-v-ssha-stoit-na-poroge-novogo-2008-goda/
Печать
Москвичи за границей смогут проголосовать на осенних выборах15:21Пяти кандидатам в свердловские губернаторы - пять вопросов15:16Депутаты выбирают главу Грачевского района Оренбуржья14:46Каждый пятый кандидат на выборах в Москве - безработный14:07Заявление на участие в ДЭГ – лишнее звено13:27Комитет по делам детей и молодежи Казани возглавила Загидуллина13:17Путин выразил соболезнования премьер-министру Армении13:14Уволены начальники управлений СБУ в трех областях Украины13:08Военная операция на Украине: день сто семьдесят второй12:57Вице-мэр Животов покидает администрацию Красноярска12:51Азиатские республики бывшего СССР отказываются от русскоязычности12:49Усс назначил пять членов комиссии по выборам мэра Красноярска12:02Рейтинги власти: КПРФ выровняла позиции11:53Состоялось заключительное заседание ЦИК Сахи состава 2017 — 202211:46Володин: Киев потерял финансовую самостоятельность11:32Заместителем главы Росгвардии назначен Ершов11:31Экономика Москвы успешно преодолевает период нестабильности11:29Мазур оценил производственную программу «Сибкабеля»11:15«Апостол Андрей» поможет жителям отдаленных новосибирских сёл10:55Кобзев и Хамзаев обсудили вопросы укрепления общественного здоровья10:47Курская область остается на желтом уровне опасности10:32На «Улице Дальнего Востока» появится павильон «Чукотка для людей»10:28Гольдштейн провел встречу с депутатом ЗС ЕАО Дудиным10:24Мэр Березников Светлаков подал в отставку10:16Московский «Техноград» запускает новый онлайн-курс10:10Лимаренко открыл Всероссийский форум «Острова» на Сахалине09:53Артюхов отправился в ежегодную автомобильную поездку по ЯНАО09:40В Югре не осталось лесных пожаров09:39
E-mail*:
ФИО
Телефон
Должность
Сумма 5 и 9 будет

Архив
«    Август 2022    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031